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法律常見問題   專業律師答疑

專業律師支招“辦公樓租賃”

閱讀(2297) 免費咨詢(9940581)

由于我國經濟與世界經濟體系的融合,大量市場化的商務活動越來越頻繁與旺盛,促使我國的高檔寫字樓市場得到了迅速的發展,呈現持續上升的發展勢頭。 

商品經濟的發展,帶動了辦公樓的發展,越來越多的高新科技企業樂于租用辦公樓作為自己公司的辦公地點,在租賃過程中,由于合同內容不嚴謹,雙方理解誤差,難免發生糾紛。

  1. 大家最關注的問題
  2. "辦公樓租賃"的常見問題
  3. 專業律師對"辦公樓租賃"的建議
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  5. "辦公樓租賃"的相關法律法規

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    辦公樓租賃合同范本

    辦公樓租賃合同

    轉租方(甲方):

    法定代表人:

    營業執照號碼:

    地址:

     

    承租方(乙方):____________________有限責任公司

    法定代表人:

    營業執照號碼:

    地址:

    經甲乙雙方協商,達成以下租賃協議:

    ······

    "辦公樓租賃"的常見問題

    專業法務團隊

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    1. 辦公樓租賃意向書如何使用

      傳統的“意向書”是一種單方意思表示,在當前的交易實踐中,大多數意向書是指雙方當事人深入接觸并在諸多問題上達成一致后,一方以這些一致意見為基礎向另一方發出的要求接受者“確認”或“接受”的法律文件。

      意向書的效力是比不上正式合同的,但通過意向書的簽訂,表明了承租方的誠意,雙方進入實質性的操作階段。因此,建議有合作意向的雙方在談好主要條款后最好簽訂意向書,以達到約束對方履行合作的目的。

      ······

    1. 辦公樓租賃注意事項有哪些

      在辦公樓租賃過程中應該注意以下問題:

      (1)出租方出租房屋的合法性,例如產權證明(或經營權證明),出租許可證明,出租方的營業執照和法人或法人授權證明。如系轉租,出租方應提供其租賃合同和權利人同意轉租的書面證明。??

      (2)租金、物業費、水電等相關費用的支付標準及付款方式,應在合同中明確承租房屋所產生的所有費用,并確定承擔方。???

      (3)寫字樓報價常常以“元/平方米/日”為單位的,由于寫字樓往往是一個大產證,沒有進行產權分割,

      ······

    1. 涉外辦公樓租賃有什么特別規定

      涉外辦公樓除了可以出租給在境內注冊成立的企業(包括境內股東投資設立的企業,也包括境外股東但在境內注冊成立的企業,如外商投資企業、中外合資企業等)外,還可以出租給境外公司在境內設立的不具有獨立法人資格的辦事機構。一般常見的為某境外公司設立的代表處、辦事處等機構。非涉外辦公樓則不能出租給境外機構在境內設立的辦事機構。是否屬于涉外辦公樓,須以政府外經貿委的批準為準。

    1. 商用辦公樓租賃有哪些優勢

      商用辦公樓的優勢在于有物業管理,設施遠遠比住宅好,一般中小型以上企業都會租用寫字樓,一是因為規模需要,二是因為管理優勢。具體體現在:

      (1)住宅一般電梯,大堂,公共部分的裝修等都比較簡單,而寫字樓相對顯得更高檔一些,住宅里面的氣氛不利于辦公。

      (2)商用辦公樓的戶型設計等更合適辦公使用。

      (3)住宅禁商是一種趨勢,很多城市都已經開始實施。有的住宅區地址無法注冊成為公司經營地址,從而導致入駐企業存在被迫搬遷的風險。

    1. 辦公樓租賃稅率

      根據《營業稅暫行條例》、《個人所得稅法》等相關稅法規定,公司出租辦公用房需繳納以下稅:

      (1)營業稅5%(按月起征點為5000元/月,按次起征點為100元/次);

      (2)城建稅:營業稅稅額的7%;教育費附加3%,地方教育費附加2%;

      (3)房產稅12%;

      (4)印花稅1‰;

      (5)企業所得稅25%,計稅依據為租賃收入扣除財產租賃過程中繳納的稅費及稅法規定費用扣除標準的余額;

      (6)土地使用稅根據相關文件規定,一級土地15元/平方,二級土地10元/平方,三級土地5元/平方;

      (7)水利基金:0.1%。

    專業律師對“辦公樓租賃”的建議

    選擇辦公樓租賃,對一家公司的辦公環境,業績提升有很重要的作用,在租賃時應該注意:

    (1)慎重選擇辦公樓所處的區段 

    一般說來,以位于城市的中心商業區或專門的辦公區為最佳地點選擇。按照城市規劃的要求,商業區一般均能滿足辦公樓對于交通的條件、停車條件的要求。   

    (2)注重辦公大樓周邊的服務配套設施 

    選擇辦公性房屋地點,投資人尤其要觀察其周邊的服務配套設施如銀行、郵局、電信、金融、百貨、餐飲、娛樂。停車場等是否能搭配大樓本身的各種需求,這對于辦公人員而言是至關重要的。現在我國的高級商務辦公大樓,往往為吸引其客戶加盟,在周邊設施配套不全的情況下自我進行辦公大樓的功能配置,甚至也有自行開張營運的,如在大樓底層開設銀行等金融機構或大型百貨商場,設置餐飲層、娛樂層。健身層等。這雖在一定程度上緩減了配套服務的壓力,但從購房者的角度來說,選擇辦公大樓還是以周邊服務配套設施齊全之地段為優。這一方面是為提高辦公人員的辦事效率考慮,同時也是對該房屋潛在的附加價值多而升值潛力較大的認同。 

    (3)盡量選擇單純辦公環境的辦公大樓

    如果辦公大樓地點所在區域混雜著住宅,公園、學校等,其附加價值將大為降低,其辦公性能也受到一定的削弱。對于實力較弱而對辦公條件要求不高的公司而言,也許選擇非專門住辦公樓甚至是商務服務式公寓從財務上來說是劃算的,也是可行性,但也應在盡可能的情況下選擇靠近單純性辦公環境區域內房屋。要知道,現代商戰中商機的出現和消失可以說轉瞬即逝,辦公地點的選擇在某種意義上說決定了未來事業的成功轉折。 

    (4)注重辦公樓本身及具體房屋單位的選擇

     辦公大樓本身的外觀、建材、裝演、設施的裝備及保養的水平,以及自動化、智能化狀況,直接決定著辦公大樓本身及其內部某具體單位房屋的購買或承租選擇。這里著重要說明的是,對辦公性房屋地點的選擇,在很大程度上首先決定于使用者(這里指的是購買者或承租者自用)需要其選擇的辦公性房屋對辦公房屋提供什么樣的服務,或稱其內在的實質性需要是什么。 

     

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